2017年“断臂求生”后，“前首富”王健林就鲜少在媒体前露面。直到房地产在经历2021年的“三道红线”冲击，很多开发商“暴雷”后，大家才想起他，并后知后觉地发现王健林果然棋高一着——几年前就嗅到了危险的气味，不惜在行业最高光时刻，踩刹车降速：停止海外扩张，甩卖劣质资产，积极降负债。

短短3年时间，王健林几乎靠一己之力，就把负债由8900亿降到了不足3000亿。不仅摘掉“中国首负”的帽子，同时还在2021年以1100亿身价重返中国富豪榜。

这几年，热闹的房地产市场，确实缺少了王健林的身影。不过对于今天的房地产，其实王健林早有预言，而且事实证明王健林的预言已经全部应验了。2017年底，王健林在接受采访时最后一次公开讨论房地产，彼时他就对未来的楼市给出了3个预言：1、房地产占据太多金融资金，未来国家会全力开展“房地产去金融化”，所以未来几年降负债、转型和企业安全高于一切，所有开发商都要意识到这一点，不早做准备必然会付出沉痛的代价；

2、市场土地供应和新房供应会逐渐大于购房需求，开发商在中小城市的很多项目都会销售困难，债务问题会直接导致一部分中小开发商出局。同时为了存活，大多数开发商会选择降价销售；

3、市场分化加剧，楼市整体降温，未来一二线城市的房地产还有发展的潜力，不过房价涨幅不会太大，对于三四线城市，特别是县城，未来房价可能面临大幅回调的压力。

一句话总结王健林的预言就是：未来楼市“三降”会出现，即房地产降杠杆、开发商销售额大幅下降、楼市降温。对照房地产当前的现状，不得不说，王健林的预言已经全部应验了。换句话说，楼市“三降”出现了：

第一，房地产降杠杆初见成效。这并非我们信口雌黄，而是官方自己承认的。2月19日，经济日报头版发表了《不要误读“房地产去金融化”》文章，明确表示，自央行推出针对重点房企融资的“三道红线”政策以来，各大房企迅速调整应对，快速降杠杆、降负债。截止到2021年末，房企已出现大面积降档：上市房企中，红档房企降至19家，橙档房企24家，黄档房企76家，绿档房企73家。

此外，据社科院数据，2008年中国居民杠杆率只有18%，而如今增长到了62%以上。一般认为超过65%是金融稳定的警戒线，所以我国居民继续加杠杆的空间已经较小，而且风险越来越大。

2021年有近400家房企破产，出现债务问题的更是不计其数，国家前后更是多次收紧金融信贷政策，房企融资大幅下降，尤其是境外融资额下降30%以上。基于此，很多开发商都尝到了“缺钱”的滋味。所以不得不承认，王健林的预言精准应验了；

第二，过去13个月，开发商销售额大幅下降，降价促销成常态。尤其是2021年下半年以来，百强房企中4成以上的房企销售额降幅在30%-40%之间。中指研究院数据显示，2021年百强企业销售额平均增速为4.2%，远低于2017年的36.9%。值得一提的是，从公布2021年度销售目标的32家代表企业来看，仅有6家房企完成销售目标，大部分房企都没有完成年度目标任务。

在专家看来，房企销售额萎缩，一方面是市场行情差的表现，楼市降温周期开启，购房者多持币观望，购房欲望不强，开发商即使采取降价销售策略，仍然无法提振购房者的信心；另一方面这是房地产行业发展的必然结果，因为绝大多数家庭已经有住房，购房需求已经得到满足。

此外，穆迪近日发布报告称，预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5%-10%，主要原因是在开发商融资渠道受限和购房者情绪疲软的环境下销售量下降和平均销售价格持平；

第三，楼市降温更是非常明显。国家统计局数据显示，2021年7月以来，重点70城新、二手房价格下跌城市数量连续多月增加，2021年12月，新房下跌的城市有58个，二手房下跌的城市有64个。今年1月份，70城房价环比虽然降势减弱，部分城市止跌回升，但仍然有39个城市新房价格下跌，55个城市二手房价格下跌。

另根据全国房价行情网站的数据，2021年下半年，受监测的316个城市中，有173个城市房价跌回一年前的水平，其中80.3%都是三四线城市。

重点要说明的是，2021年11月，全国平均房价重回万元内，由3月份的11030元/平，跌到了9597元/平，总体降幅高达12.99%。这其中北方城市房价更是近乎全部“失守”。

另据不完全统计，截止到目前，全国有24个城市出台了“限跌令”。而且为了防止市场进一步降温，今年以来已经有40个城市出台了“救市”政策，包括但不限于降低首付比例、下调房贷利率、真金白银发放购房补贴等。综上，必须承认，王健林关于“楼市降温”的预言也应验了。

楼市“三降”出现，王健林预言已应验，对于当前的楼市到底意味着什么？有人说，这代表房地产大势已去，2021年必然会载入史册，这是房地产从“黄金时代”跌入“黑铁时代”的关键节点。持这种言论的不在少数，2022年1月9日，万科郁亮不仅称，“房地产已进入黑铁时代”，更对外释悲观态度：2022年是破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。

也有人说，这意味着房地产将逐渐回归实体制造业属性，即利润很小。换句话说，未来开发商不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了，更不能再靠加杠杆赚金融杠杆的钱了。同时投资炒房客也不能再靠房价上涨房产升值赚钱了。

更有人分析认为，未来房地产将走“下坡路”，聚焦到房价上，未来80%以上的城市80%的房子的价格会保持平稳，即微涨或微跌或不涨，而且这将是长期趋势。

综上，可以确定的是房地产的“拐点”降临了，未来绝大多数城市的房子将止涨，尤其是一众人口流失的三四线及县城的房子，投资属性将彻底消失，房子也将回归居住本源，房价大概率会回到以原材料定价的地步。再加上，国家保持“房住不炒”调控不松，金融信贷收紧，另外未来多主体供应的局面也将逐渐形成，共有产权房、保障房、保障性租赁房、租购同权等将对商品房市场造成巨大冲击。这种背景下，市场中的投资客就会套现离场，二手房市场房源会激增。楼市就会陷入恶性循环，房子会更不好卖。

因此，有专家认为，未来手握“2套房”的家庭，可能会面临3种结果。到底是哪三种结果？手握2套房的家庭，应该提前看第一，不得不接受买房后房价不涨，甚至还会下跌的事实。未来在房住不炒调控的主基调下，房地产的投资属性会逐渐削弱。经济学家马光远甚至认为，未来具有投资价值的城市不足20个，而且必须做好长持的准备。所以，对于绝大多数城市而言，未来大多数房产将只具备居住功能。参照很多三四线城市、县城这两年的房子，房价不涨，甚至是日益贬值，都很正常；

第二，难逃被征税的命运，持房成本大幅增加，“2套房”也可能成为家庭的经济负担。从国家层面释放的信号来看，5年内开征房产税的几率很大。而且未来不管是按照“免征面积”征税，还是按照套数征税，“2套房”都很难逃脱被征税的命运。根据专业人士计算，未来1套100平米总价200万的房子，每年可能要交税2.4万元左右。所以“2套房”家庭，每年的税费负担，可能就高达四五万元。高昂的持房成本，或成为很多人抛售劣质房产的导火索；

第三，持有劣质房产，每年不仅不能靠房子赚钱，还可能赔钱。曹德旺曾经说过，未来房地产投资是有钱人之间的接盘游戏。而对于绝大多数房子，将不值钱，只能够住人。这种局面下，别说是持有2套房，即便持有10套房也不值得炫耀——只能住人的房子就是劣质资产，不仅要花费精力管理，而且还可能交不菲的房产税、空置税、物业税、遗产税等税费。